Bir ekonomide yaşanan iniş ve çıkışlardan en fazla etkilenen sektörlerin başında inşaat sektörü gelir. O nedenle inşaat sektörü, ekonominin en spekülatif sektörlerinden biri kabul edilir. Sektörün neden böyle değerlendirildiğini anlamak için sadece son üç yılın yıllık ve 2021’in çeyreklik büyüme rakamlarına bakmak yeter: Sektör son üç yılda sırasıyla yüzde 8,6, yüzde 5,5 ve yüzde 0,9 oranında daralmıştır; 2021’in ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 3,2 ve 3,8 oranlarında büyürken üçüncü ve son çeyrekte yüzde 5,9 ve 3,9 oranlarında küçülmüştür.  

İnşaat Maliyetleri Sürekli Artmaktadır:

TÜİK; inşaat maliyetlerini, işçilik ve malzeme ayrımı yaparak İnşaat Maliyet Endeksi (İME) ile ölçmektedir. TCMB ise Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerinin takip edilmesine yönelik, ülke genelini kapsayan endeksler hesaplamaktadır. Bu endeksler, Konut Fiyat Endeksi (KFE) ile Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE)’dir[i]. İzleyen grafik İME ile YKFE’deki yılllık yüzde değişimleri göstermektedir.

2016’nın ilk ayında yüzde 11,39 olan inşaat maliyetlerindeki yıllık yüzde artış, 2022’nin ilk ayında yüzde 79,91’e çıkmıştır. 2022 Ocak’ında aylık artış oranı yüzde 15,24 olmuştur. Malzeme endeksi yıllık yüzde 98,20, işçilik endeksi ise yıllık yüzde 41,02 artmıştır. Bunlara ek olarak bina inşaatı maliyet endeksi 2022 Ocak’ında bir önceki aya göre yüzde 14,82, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 77,78 artış göstermiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 9,20, işçilik endeksi yüzde 34,67 artmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre bina inşaatı malzeme endeksi yüzde 95,54, işçilik endeksi yüzde 41,09 artmıştır. Yeni konut fiyatları 2016’nın ilk ayında yüzde 16,19 artmışken, bu yılın ilk ayında yüzde 85,71 oranında artmıştır. 2020 ile birlikte hem inşaat maliyetlerinde hem de yeni konut fiyatlarında çok hızlı artışlar gerçekleşmiştir. Bütün bu gelişmeler genel olarak inşaat sektöründe -özellikle bina inşaatında- çok ciddi maliyet artışları olduğunu; maliyet artışlarının ise malzeme fiyatlarındaki artıştan kaynaklandığını, maliyet artışlarının da kendisini fiyat artışı olarak gösterdiğini ortaya koymaktadır. İşçi ücretleri yıllık belirlendiği için maliyet artışlarına eş anlı olarak yansımamaktadır. Üstelik hem inşaat maliyetlerindeki hem de yeni konut fiyatlarındaki yıllık yüzde artışlar, yüzde 48,69 olan tüketici (manşet) enflasyonunun çok üzerinde; yüzde 93,53 olan yurt içi üretici enflasyonunun altındadır. 

Konut Satışlarında Son Zamanlarda Büyük Dalgalanma Yaşanmakta:

İzleyen grafik 2013 Ocak – 2022 Şubat döneminde toplam konut satışlarının gelişimini göstermektedir.

2018 sonrası dönemde Türkiye ekonomisinde görülen iniş çıkışlar konut satışlarında da gözlenmektedir. Toplam konut satışlarında 2018 sonrası dönemde artan bir oynaklık söz konusudur. Örneğin, 2018’in ikinci yarısında ekonomideki yavaşlama ile azalan satışlara karşın, 2019 sonunda ciddi artışlar gerçekleşmiştir. Ayrıca satışlar üzerinde COVID-19’un önemli azaltıcı etkileri olmuştur: Mart 2020’den itibaren uygulanan sosyal kısıtlamalar, konut piyasasında talebi ciddi biçimde azaltmış ve konut satışları dip yapmıştır. Buna karşılık 2020 Haziran – Temmuz döneminde, biriken talep ve düşen faizlerin sonucu, satışlarda da önemli artışlar yaşanmıştır. Daha sonra satışlar Ocak 2021’e kadar azalmış, şubat ve mart aylarında artan satışları nisan ve mayıs aylarında düşüşler izlemiştir. Mayıs 2021’de başlayan artışlar, Kasım 2021’e kadar devam etmiş ve izleyen aylarda genelde önemli ölçülerde düşmüştür.

İpotekli Satışlar En Dipte:

İzleyen ilk grafik satış şekline ve satış durumuna göre konut satış sayılarını, ikinci grafik ise bunların paylarını 2018 Ocak – 2022 Şubat dönemi için göstermektedir.

Toplam konut satışlarında gözlediğimiz aşırı oynaklık ikinci el satışlarda da gözlenmektedir. Buna karşılık konut piyasasında dinamizmin, sürekliliğin ve satışın göstergesi olması gereken ilk el satışların düzeyi düşük ve yatay seyretmektedir. Benzer durum ipotekli satışlar için de geçerlidir. Düşük düzeyde gerçekleşen ipotekli satışlarda konut kredi faiz oranlarının yüksek olması yanında, konut gereksinimi olan geniş halk yığınlarının hızla yoksullaşmasının da büyük etkisi vardır. Konut kredi faiz oranlarındaki yükseliş, kredili konut satışlarının diğer satışlara oranla daha sert düşmesine neden olmaktadır. İkinci el satışlardaki artışları da ihtiyatla yorumlamak gerekir, çünkü bu satışların gerçekte bir satış olup olmadığı tartışmaya açıktır. Her şeyden önce bu tür bir satışta bir devrin söz konusu olduğunu anımsamakta yarar vardır. Satış biçimi ne olursa olsun son zamanlarda satışlarda yönün aşağıya doğru olduğu gözlenmektedir.  

Yabancılar Ciddi Biçimde Konut Talep Etmekte:

İzleyen grafik yabacılara satılan konut sayısı ile toplam satışlar içerisinde yabancı payını göstermektedir.

Mayıs 2021 ile başlayan yabancı alımlarındaki artış Ocak 2022’de keskin bir düşüş yaşamasına karşın, şubatta az da olsa artmıştır. Buna karşılık yabancı alımların payı yüzde 4,7 düzeyinde kalmıştır. Ulusal paramızın değerinde yaşanan önemli kayıpların bu satışlarda önemli payı olduğu açıktır. Ancak izleyen tabloda da görüldüğü gibi satın alanların ülke uyruklarına baktığımızda hikaye başka bir mecraya taşınmaktadır. Tablo, Şubat 2022 ile Şubat 2021 dönemi ve 2022 Ocak-Şubat dönemi yanında 2021 Ocak-Şubat dönemi ülke uyruklarına göre konut satışları konusunda bilgi sunmaktadır.

Yabancılara bu senenin şubat ayında 4639 adet konut satılmıştır. Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 4,7 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 1958 konut satışı ile İstanbul alırken İstanbul'u sırasıyla 1099 konut satışı ile Antalya, 288 konut satışı ile Ankara izlemiştir. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Şubat 2022 döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 55,6 artarak 8773 olmuştur. Yine 2022 Şubat’ında Türkiye'den 711 konut satın alan İran vatandaşlarını, 633 konut ile Irak, 509 konut ile Rusya Federasyonu vatandaşları izlemiştir.

Artan inşaat ve özellikle bina maliyetleri ve arkasından gelen konut fiyat artışları ile artık halkımızın büyük çoğunluğu için başını sokabileceği bir konut almak hayal gibi gözükmektedir. Öte yandan milli gelire ve istihdama düşen katkıları nedeni ile inşaata dayalı bir büyüme, kalkınma modelinin ne kadar riskli olduğu da gün gibi ortadadır. Diğer alanlarda olduğu gibi konut sektöründe de kamunun aktif katılımına gereksinim vardır. İnşaat sektörünü rant paylaşımının ve siyaseti finansmanın aracı olmaktan çıkarmak gerekmektedir. Bu da ancak kamunun öncülüğünde yeni bir planlı sanayileşme stratejisi oluşturmakla mümkün olacaktır. Aksi taktirde inşaatla kalkınmak bir yana, büyük bir çöküş yaşamak olasılığı vardır. İlgilenenlere duyurulur!   

[i] Konut Fiyat Endeksi (KFE): Türkiye genelini temsil etmek üzere, konutların gözlemlenebilen özelliklerine bağlı kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla, hedonik regresyon yöntemi kullanılarak oluşturulan fiyat endeksidir.

Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE): Türkiye genelini temsil etmek üzere, yapım yılı son iki yıl (içinde bulunulan yıl ile bir önceki yıl) olan konutlar için, hedonik regresyon yöntemi kullanılarak hesaplanan fiyat endeksidir.

Daha fazla bilgiye https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/b4628fa9-11a7-4426-aee6-dae67fc56200/KFE-Metaveri.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-b4628fa9-11a7-4426-aee6-dae67fc56200-n-ivv0n linkinden ulaşılabilir.